こんにちは、マーティーです。
いざ、脱サラして開業するぞと決めた時、最初に訪れる「テナントはどのくらいの広さで、家賃はどれくらいが相場なのか、そもそも適した場所ってどういうところ？」ではないでしょううか？
下手するとここで挫折して夢が途切れる事もあります。決めた所の家賃が高くて支払いが滞るなんて話はよく耳にします。
そんな方へ向け、当ブログの主旨である「ひとりでやりたいカフェ経営」に適した失敗しにくいテナント選びのコツを記事にしました。
この記事は以下のような人におすすめ！
・1人で運営するのには、広さはどれくらいか分からない方
・カフェ店舗の家賃の相場を知りたい方
・居抜きとスケルトンはどちらを選べばいいか悩んでる方
この記事で紹介する、失敗しにくいテナント選びのコツを読んでいただければ、実は高かった家賃の契約をする危険が減り、広すぎる間取りで1人による経営ができなくなったなんて失敗はしなくて済みます。
私がアルバイト時代にお世話になったカフェ経営者は高い家賃で苦しんでいましたし、知り合いの店舗は広すぎて暇でもフロアスタッフを常に雇わなければならない状態を続けています。大は小を兼ねないのが店舗であります。
これを肝に銘じて独立すれば、少なくても途中退場する危険が減り、私のように小さいながらも2店舗経営＋キッチンカー1台を経営するまで行けます。
この記事で紹介する内容は、東京23区や横浜市のような大都市向けではありません。
あくまで100,000人〜500,000人くらいの街を想定しています。それを踏まえながら読んでいただけると幸いです。
それでは、どうぞ。
店舗の前に地域を探す
まずは出店したい地域を絞り込みましょう。何ヶ所か候補を上げるのが良いと思います。
大まかに市町村から選ぶときは必ず市にしてください。分母が大きいほど来店数が見込めます。
安易に実家が空いてるからといってカフェにリフォームする前に一読して下さい。
市の候補が決まりましたら更に地域を絞っていきましょう。
観光地、中心街、駅前、商業地、住宅地、工業地など選ぶポイントがたくさんあるのが現在の自身の立ち位置です。自身が住んでいる場所を頭の中に浮かべて出店するイメージをしてください。
私なら駅からやや離れたほどよい住宅地付近をまず最初に探します。
理由としましては家賃が安い可能性があること、駐車場が4〜5台停められる場所がありそうなことが主な理由になります。
住宅街のイメージ：photo AC
- 観光地
1番最初に出店で候補に上がりますが家賃も駐車場が高い。コロナ、震災等の災害時には一見さん相手の商売は、誰も来なくなる可能性を秘めています。（リピーターはコロナや東日本の震災の時も来てくれました）
観光地は忙しいので1人で経営する主旨にも反するので除外します。 - 中心街
市役所や県庁といった街の中心地。この辺も家賃が高い。駐車場も有料駐車場が多い事もあり、昔は繁盛したけど今は寂しい状態の街を多く見かけます。安いのは2階以上のテナントだったりします。探す価値はありますが、空いてるテナントがなぜ空いたのかを考察する必要があります。穴場も見つかりやすいですが運要素が大きいので基本的には除外。 - 住宅地
リピーターを育て1人で商売となると住宅地で店舗を探すのが良いです。ただし、郊外はおすすめしません。イメージとして密集した住宅地、スーパーや学校が近くにある、道路はセンターラインがある2車線道路。周りに自営業の美容室や花屋などがあるとなお良いです。 - 駅前
マイナーな駅前なら探す価値はあります。主要駅の前後とかならけっこう安かったりします。ただし、前後する駅が同市内に限ります。 - 商業地
こちらも探す価値ありです。しかし、４車線以上ある道路沿いは避けましょう。スターバックスのように大きな看板がない限り反対車線から来店する人を誘うのが難しいです。一方通行の道路沿いもNGです。 - 工業地
たくさんの人が働くので良いかなと思いがちですが、工業地は区域の問題で店舗を出せない場合があります。土日は閑散としますのでここも除外します。
治安の良いと言われる地域を最優先
長くやってると変なお客さんも来店します。食後に値段が高いと言う人、喫煙席でタバコが嫌いだと言う人など凄くストレスが溜まります。
マナーやモラルが人によって違うのは仕方のない事ですが、それが地域ごとによって違うという事があります。自身にとって合う地域と合わない地域とも言えます。
大企業に勤めている人が多く住んでいる場所、医大の近く、偏差値の高い高校付近など治安が良い場所には理由があるので合う地域を選んでください。
お客さんも店を選びますが、こちらもお客さんを選ぶ自由があります。
商売は綺麗事や正論だけでは済まない事が多いので、念頭においてください。
店鋪探し
地域も決まった事なので、さっそく空き店舗を調べます。地元の不動産を巡っても良いですし、ネットで「空き店舗 飲食」で調べても良いと思います。不動産はたまにネット上げる前の情報があったりするので空き物件を見にいくついでに聞いてみましょう。
予算
当ブログの主旨を理解して読んでいる方は予算いくらで想定してますか？
家賃は３営業日の売上でペイするのが基本ですので計算します。
- 月に26日営業稼働
- 平日20,000円の売上目標
- 土日30,000円の売上目標
- 月の売上は約600,000円が売上目標
- １日平均売上は23,000円
- 家賃は大体65,000円〜70,000円
私も本店の家賃は65,000円です。駐車場も予算的に1台だけしか契約できませんでした。
開業当時は上記の売上目標で運営していましたが、すぐに到達したわけではなく月平均600,000円の年商7,200,000円になったのは3年目くらいからだったと思います。
地道に1歩づつ進んで継続していくことが大事です。最初から上手くいくわけがないので慌てないでください。
では予算も決まったわけですので65,000円〜70,000円の間で空き店舗を探していきましょう。
タイプ
空き店舗を決めるのに大きく分けて2つのタイプがあります。
居抜きとスケルトンです。
それぞれメリット、デメリットがあるので明記しておきます。
これに関してはどちらが良いとは一概に言えないので手持ちの予算と相談しながら店舗を見て判断しましょう。
前経営者がキッチンや客席フロアを残していった空き店舗のこと。
メリット：保健所のレストラン申請が簡単。コストをかけずに店舗が開業できる。
デメリット：動線が決められてるため店舗に自身の動きを合わせなければならない。前の店舗のイメージが残り、お客さんに新規店舗の印象をつけにくい。
店舗自体に何も残っていない空き店舗のこと。
メリット：自分のやりたいレイアウトを組むことができ、動線も効率よく展開できる。新規オープンのイメージを与えやすい。
デメリット：キッチンからフロアまで作ることになるのでコストがかかる。
スケルトンタイプにしたい方は、事前に近くの保健所に行き必要設備の書類をもらって下さい。営業許可をもらうのに最低限の設備は何かを把握して下さい。
ちなみに私は前の店舗イメージがあるのは嫌だった事と、動線が頭の中で設計できていたので効率よく回すことを優先してスケルトンにしました。
しかし、店舗のイメージは正面部分を改築すれば良いし、動線も居抜きであっても充分に作り変えることができるので、どちらでも物件に納得できればこだわる事はないです。
店舗兼住宅という選択
予算を極力抑えたいと考えている方に「店舗兼住宅」も選択肢の１つに加えてみてください。こちらは1階が店舗、２階が住居のタイプです。誰でもどこかには住むことになり、そこにも家賃が発生しています。実家などすでに持ち家がある場合は考慮する必要はないかもしれませんが、現時点で賃貸に住んでいる方は一考の価値はあります。家賃もそんなに高くありません。
引っ越しが可能なら予算をだいぶ抑える事ができます。
通勤時間もゼロになるので時間的余裕と水道光熱費、Wi-Fiなどの通信費も契約も１つにまとめられます（経費計上は店舗使用分のみ）。確定申告や保険など書類に住所の書き分けが必要ない。
閉店 取り壊し予定のコンビニ：photoAC
間取り広さ
1人で経営するとなると広すぎても狭すぎても使い勝手が悪いです。
大はスタッフが必要になり、小は売り上げが立たなくなります。
必要なのは満席で10人〜12人を想定した2テーブル、6人カウンターが設置できる広さです。もちろん厨房、トイレも必要です。
予算から見てもそれほど大きな店舗を借りられる余裕はないので、15坪〜20坪くらいの間取りが当ブログ主旨に適合する広さになります。
雰囲気の良いカフェ：photo AC
イメージ画像ですが上記のような広さが理想です。
参考にしてください。
駐車場
駐車場はどれくらい借りたらいいのか？
これも店舗を持つ前だとかなり気になるとことの１つです。地域によっては店舗よりも駐車場があるかないかの方が重要な場合もあります。
このブログの主旨においても駐車場は必要な地域を想定して立ち上げています。
駐車場に関しては正直、多いに越したことはないというのが答えになります。
とはいえ、無限に借りられる訳ではありません。理想を言えば駐車場代は3,000円〜5,000円で4台は止められると、そこそこ回せる状態です。自身の乗用車もどうするか決めなくてはなりませんのでけっこう切実な問題です。
そこで店舗を探すときの駐車場の4つの考え方。
- 店舗敷地内に何台駐車場の空きがあるかチェックする
- 店舗の隣や目の前が公園などの公共駐車施設、大型商用施設の駐車場の有無をチェックする。
- 周辺に時間ごとの有料駐車場の駐車場だけしかないはNG。
- 駐車場が周辺にない場合は、いくら店舗が良くても契約しない。
上記の4つを念頭において店舗だけでなく周辺にも気を配って探して下さい。
1.は店舗を貸し出してる場合よくあるパターンです。敷地前だったり後ろだったりに空きスペースがあります。最大何台くらい貸しているのかも確認しましょう。
2.に関しては、こちらから駐車場として案内する行為をしてはダメですが、勝手に止めて来られた方は確認のしようもなく仕方のない事になります。
ただし、お客様から「向こうの大型施設止めてきたけどいいですか？」と止めてきたことを申告された場合は当然、「ダメです、移動してください」と伝えなくてはなりません。
簡単に言うとうまく利用してください。
隣でもコンビニの駐車場は揉めるのでカウントしない方が無難です。
3.の場合、地方はほとんどの大型商用施設の駐車場が無料のためお客さんは100円でも抵抗があります。極力避けた方が吉です。
4.は集客に不利になるだけなのでやめた方がいいです。
内覧
店舗が見つかりましたら必ず見にいきましょう。
不動産屋と連絡をつけます。明るい時間帯に見に行くようにしてください。できればメイン時間である昼の12時付近に行くようにすると大体の人通りが分かります。
もし可能であるならば、施工を頼もうとしている工務店の方と一緒に行くようにしてください。大工さん側から見た建物の価値、大体の工事内容、予算含め何かと話が伝わりやすくなります。
そうすることで自身のチェックすべき箇所に集中できます。
近所にどんな会社があるかわかればランチ時に取り込めるか把握できますし、主要駅までの距離やそこに行くバスがあれば近所だけではない広範囲が商圏になります。
モーニングもやれば見込めそうか否か？夜は防犯の意味も含めて暗さや治安、人通りをチェックしましょう。
前店舗は病気や店舗拡大につき移転ならば問題ないですが、売上が見込めずが理由の場合は商材に問題があったのか場所に問題があったのか考察の必要があります。
防災に関しましては川の氾濫だけでなく、近くで土砂くずれがなかったかなど調べてください。毎年、梅雨の時期になると台風や大雨の被害がありますので対岸の火事と思わずチェックは必要です。
契約
さて、ついにここまで来ました。
まだ後戻りは可能です。すぐに契約せずにもう1度、冷静に考えましょう。
開店までの日程を考慮すると半年前には店舗の契約は済ませておいてください。
工事の施工、開店準備は思ったとおりに進まないのが世の常です。
その間に家賃の半年分、敷金礼金、火災保険料、水道光熱費などなどが必要になります。65,000円の家賃としても700,000円くらいは売上がない状態でも支出されますので契約を決めるときは覚悟も決めて挑みましょう。
まとめ
今回の記事では、失敗しにくい店舗選びのコツを徹底解説いたしました
今回のポイントをまとめると次のとおりです。
・空き店舗は郊外ではなく、主要駅から少し外れた住宅地を選ぶ。
・家賃は月65,000〜70,000円の間で、間取りは15〜20坪を目安にする。
・駐車場は来店者用に4台は確保できる空き店舗を選ぶ。
ここまで読むと、自身が目指すべき店舗の形が想像できると思います。必要な予算や時間を把握することは経営において、とても重要です。
空き店舗探しは実際に行動すると、ものすごく神経を使うし運要素も大きく大変です。
しかし、「場所」に関しては妥協しないことをお勧めします。この記事を参考に自身だけが知っている、地の利を探し出せれば鬼に金棒です。ご武運を祈ってます。
以上、最後までお読みいただきありがとうございました。
